在利率急剧上升、经济放缓的背景下，今年第一季度，美国商业地产价格出现自2011年以来首次下跌，而银行倒闭潮后信贷环境收紧，令该行业前景“岌岌可危”。曾经被视作“优质资产”的商业地产，如今让投资者避之不及。

　　美国商业地产价格自2011年以来首次下跌

　　穆迪分析公司的数据显示，受到多户住宅和办公楼价格下跌的拖累，美国商业地产价格在一季度下跌了约1%，是自2011年以来首次下跌。

　　穆迪分析公司首席经济学家马克赞·迪表示：“更多的价格下跌即将到来。”

　　商业地产公司CoStar Group称，迄今为止，高价房的价格下跌更为明显。其价值加权价格指数已经连续八个月下跌，3月份比去年同期下降了5.2%。

　　凯投宏观（Capital Economics）预测，美国商业地产行业的价值从峰顶到谷底将下跌22%，由于疫情暴发后租金下降和入住率下降，写字楼的情况将更糟。

　　凯投宏观副首席房地产经济学家雷丘拉说：“美国写字楼行业的前景看起来尤其黯淡。”

　　根据凯投宏观的数据，自疫情开始以来，人们转向远程或混合工作模式，这导致旧金山、西雅图、洛杉矶、芝加哥、纽约和华盛顿写字楼的估值大幅下降。

　　波士顿咨询集团（Boston Consulting）上周发布的一份报告则显示，疫情引发的远程办公趋势使美国办公楼房地产陷入了螺旋式下降，很多办公楼面临废弃的风险。

　　该公司估计，美国目前60%至65%的办公空间将空置，“这意味着大约15亿平方英尺（约1.39亿平米）的办公空间可能会被废弃，这将给业主带来400亿至600亿美元的收入损失。”

　　“厄运循环”

　　上月，伯克希尔-哈撒韦公司董事会副主席查理·芒格表示，美国商业地产市场正酝酿一场风暴，随着房地产价格下跌，美国银行正“充斥着不良贷款”。在区域性银行努力留住存款，以应对过去一年利率大幅上升之际，这无疑将加剧该行业面临的困境。

　　美联储上周发布的半年度《金融稳定报告》显示，2022年第四季度，不包括农场和住宅物业在内的3.6万亿美元商业房地产贷款余额中，银行占了60%以上，规模较小的机构风险敞口尤其大。花旗集团分析师称，小型贷款机构持有70%的商业地产贷款。

　　报告称，“房地产价值的调整幅度可能相当大，因此可能导致银行的信贷损失”。诚然，富国银行第一季额外计提了6.43亿美元的信贷损失拨备，主要因预期商业贷款亏损将增加。

　　雪上加霜的是，3月份硅谷银行和签名银行倒闭导致美国银行业收紧了贷款标准，可能进一步加大商业地产行业的压力。

　　美联储上周发布的季度高级贷款专员意见调查（SLOOS）显示，对美国经济前景的担忧，美国银行业在一季度收紧商业地产贷款条件的比例显著上升，从2022年第四季度的61.1%升至68.3%。

　　国民西敏寺银行凯文·康明斯对第一财经记者表示，这仅低于此前几次经济衰退期间的峰值。“2020年新冠肺炎时峰值为74.2%，2008年全球金融危机时峰值为87.0%，而1990-91年经济衰退时峰值为69.4%。”他说。

　　凯投宏观北美首席经济学家保罗·阿什沃思认为，“厄运循环”（doom loop）的风险正在形成，银行收缩放贷导致商业地产的价格大幅下跌，提高了违约风险，这又导致银行进一步削减信贷。

　　根据房地产数据提供商Trepp的数据，超过1.4万亿美元的美国商业地产贷款将在2027年之前到期，其中约2700亿美元将在今年到期。由写字楼支持的贷款在到期债务负担中占比最大，其次是多户住宅和零售物业。银行家和分析师表示，目前很多借款人面临的问题是，他们能否进行再融资或重组贷款以避免违约，而空置率高的老旧房产面临着最大的再融资挑战。

　　RBC BlueBay资产管理公司分析师瓜内拉说，随着企业重新评估自己的需求，“办公地产目前正面临最大的再融资风险”。

　　基金经理配置降至金融危机以来最低

　　根据美国银行（Bank of America）最新的全球基金经理调查，基金管理公司已将在商业地产领域的配置削减至2008年全球金融危机以来的最低水平。

　　美国银行的月度基金经理调查显示，5月份全球净19%的基金经理减持该板块，配置降至2008年12月以来的最低水平。而在去年4月，投资者的配置达到了16年来的最高水平，净19%的基金经理增持了该行业，凸显出投资者对该行业的态度转变之快。

　　美国银行商业抵押贷款支持证券策略主管艾伦•托德表示：“这些更具限制性的放贷做法在多大程度上阻碍了现有借款人对商业房地产贷款进行再融资，仍有待观察。”

　　投资者还担心，商业房地产领域的问题可能升级为金融市场稳定面临的威胁，并对经济产生广泛影响。

　　在接受美国银行调查的基金经理中，将近一半的人认为商业房地产是最有可能引发系统性事件的原因，相比之下，只有8%的人认为，美国政府的债务上限僵局致使美国主权债务评级被下调是主要风险。